建蔽率と、容積率。

建蔽率と、容積率。

こんにちは。
一級建築士事務所ARCHIBLAST(アーキブラスト)の佐々木です。

狭小地では特に、土地に対して目一杯の空間を作ることが重要になってきます。

その前段階として、今回は「そもそも建蔽率と容積率って何だろう?」
というお話をさせて頂きます。

建蔽率と、容積率。

【建蔽率とは】

建蔽率と、容積率。
建蔽率=建築物の建築面積の、敷地面積に対する割合。

建築面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
簡単に言うと「建物を真上から見たときの面積=建築面積」です。
※跳ね出しのバルコニーは建築面積に含まれない 等、
作り方次第では建築面積に算入されない部分があります。

◎仮に、40㎡の土地に対して25㎡の建築面積で建築を行なう場合。
25÷40=0.625
→建蔽率=0.625×100=62.5%となります。

【容積率とは】

容積率=建築物の延べ面積の、敷地面積に対する割合。

延べ面積とは、各階の床面積の合計です。
部屋はもちろん、ビルトインガレージについても基本的には床面積に算入されています。

◎仮に、40㎡の土地に対して60㎡の床面積を設ける場合。
60÷40=1.5
→容積率=1.5×100=150%となります。

※建築基準法上は「延べ面積」という文言になっていますが、
実際は「延床面積」という言葉の方が一般的に使われているように感じます
(これら2つの言葉は同じ意味合いです)。
ここでは後者の言葉を使ってお話を進めさせて頂きます。

【緩和の規定】

これらの建蔽率と容積率には、それぞれ緩和の規定が設けられています。

『建蔽率の緩和』
これは、大きく分けて4つあります。
1.2つの道路の角に存在する敷地
2.2つの道路に挟まれている敷地
3.防火地域内で、耐火建築物を建築する場合
4.準防火地域内で、耐火建築物又は準耐火建築物を建築する場合
※中には細かな規定が定められているものもある為、適用させようとする場合は要注意です。

『容積率の緩和』
容積率を計算する場合、床面積の計算数値から除外できるものがあります。
代表的な内容を以下に記します。
1.ビルトインの車庫・駐輪場(除外可能面積=延床面積の1/5まで)
2.小屋裏収納(除外可能面積=直下床面積の1/2まで)
3.地下室(除外可能面積=延床面積の1/3まで)

これらにより計算された延床面積のことを「容積対象床面積」と言います。
容積率を計算する場合、最終的にこの容積対象床面積を使った方が
より建物を大きく設けることができます。

◎仮に、40㎡の土地に対して60㎡の床面積を設ける内、ビルトインガレージの床面積10㎡を含む場合。

1. ビルトインガレージの除外可能面積の確認
60÷5=12㎡
※ビルトイン車庫は12㎡まで面積の除外が可能。
今回の車庫面積は10㎡の為、全ての面積を除外できる。

2. 容積率の計算
(60-10)÷40=1.25
→1.25×100=125%

もともと150%だった容積率に余裕が生まれましたね。
この減らすことができた分を、部屋の床として設けることが可能になります。

【最後に】

いかがでしたでしょうか。
建蔽率と容積率は、建物を計画する際にかなり重要な内容となっています。

大前提としては、地域ごとに決められている指定の建蔽率と容積率の数値に準ずる形にはなりますが、
床面積を少しでも大きく確保したい場合の方法として、緩和の規定も多用します。

また、これらを計算する為には敷地面積も使いますので、
土地を探している方には特に参考にして頂ける内容かと思います。
(敷地面積と容積率が分かれば、延床面積がどれくらい設けられる土地なのか?がすぐにわかります。)

容積率は、ここで書いた内容以外にも関わってくる部分がありますので、
これはまたの機会にお話をさせて頂きます。
建蔽率と、容積率。