こんにちは！東京・都心ならではの狭小地にローコストでデザイン注文住宅を設計・施工する建築設計事務所ARCHIBLAST（アーキブラスト）設計担当の佐々木です！
今回は、プランニングを行なう際に「必要な資料」と「最低限の情報」を記載させて頂きます。
注文住宅の建築に対する規制は、地域によって異なります。プランニングに先立ち、そういった様々な規制を把握しておかないと、後々「プランが成り立たなかった…。」ということにもなりかねません。特に狭小住宅は様々な規制のギリギリを狙っていくことがほとんどです。だからこそ、正確な情報収集を行なっておくことが非常に重要です。
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【用途地域】
用途地域は、大きく「住居系」と「商業・工業系」の２つに分けられます。
１． 住居系
第一種低層住居専用地域・二種住居地域など、
名前の中に「住居」と入るのが住居系の地域です。
２． 商業・工業系
近隣商業地域・工業地域など、
名前の中に「商業」や「工業」と入る地域です。
建築を行なう場合、建物を大きく確保しやすいのが「商業・工業系」の地域です。
理由を以下に記載します。
① 前面道路幅員制限
住居系地域の場合は、前面道路の幅員に４０を掛けます。
これで出た数値と、地域により定められている指定容積率を比較し、小さい方の値が実際の容積率の限度となります。（商業・工業系地域の場合は、前面道路幅員に６０を掛けます。）
例）ある土地で定められている建ぺい率・容積率の指定が６０％・２００％で、前面道路の幅員が４ｍの場合。
・住居系地域である場合
前面道路幅員４ｍ×４０＝１６０％
指定容積率よりも数値が小さくなる為、容積率の限度は１６０％になります。
・商業・工業系地域である場合
前面道路幅員４ｍ×６０＝２４０％
指定容積率よりも大きな数値になりますが、値が小さい方が限度となる為、容積率の限度は２００％となります。
→建ぺい率や容積率といった条件は同じでも、用途地域が住居系か商業・工業系かの違いによって前面道路の幅員による影響度が異なるため、容積率の値に大きく差が出ています。
② 道路斜線制限
住居系地域の場合は、道路斜線制限の勾配が１．２５で、商業・工業系地域の場合は、勾配が１．５となります。
（以下の画像において、赤色のラインが住居系、水色のラインが商業・工業系の道路斜線勾配です。
住居系の斜線の方が、建物にとっては不利なことが見て取れると思います。）
【高度地区】
１～３種までの高度地区に分かれています。
① １種高度：北側隣地境界線の５ｍ上方から、６寸勾配
② ２種高度：北側隣地境界線の５ｍ上方から、１２．５寸勾配
③ ３種高度：北側隣地境界線の１０ｍ上方から、１２．５寸勾配
※これらの高度斜線を超えて建物を計画することは基本的にＮＧです。
狭小住宅の場合は特に、この斜線制限ギリギリを狙って計画を行ないます。
