ローン控除改正！見落としちゃいけない注意点と検討すべきこととは？

こんにちは！東京・都心ならではの狭小地にローコストでデザイン注文住宅を設計・施工する建築設計事務所ARCHIBLAST（アーキブラスト）一級建築士の渡邉実でございます。

今回は、住宅購入をお考えの方であれば皆様気になる住宅ローン控除のお話です。
昨年末に、改正やら延長やら、というニュースで一体どうなるのか、とご心配なさった方もたくさんおられるのではと思っておりますが、

2022年版住宅ローン控除について、法改正後の内容と控除額に焦点を当ててご説明したいと思います。細かな条件や数字が沢山出てきますが、要するにどうなの？っということを、できるだけ簡潔にまとめてお伝えしますので、最後までぜひお付き合いくださいませ！

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住宅ローン控除って何？

そもそも「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」とは、住宅を購入する際に、一定の条件を満たした上で住宅ローンを借りて家を買うと、年末のローン残高に応じた額が、所得税や住民税から還付されるという税額控除の制度です。

そのため控除を受けるためには、１年目は、新築に入居した翌年に所得税の確定申告をすることで還付され、２年目以降は年末調整によって還付されます。

2022年版住宅ローン減税等の内容

2022年の改正で、下の表のようにかなり複雑な内容となりましたが、要点を絞ってお伝えします！

引用：令和４年度　国土交通省税制改正概要　国土交通省

要点を絞ると、大枠は下記の通り
・いつまでの制度？　　：　この税額控除の制度は、2025年まで適用
・控除率は？　　　　　：　新築も中古も、控除率一律0.7％
例えば、年末のローン残高が3000万円あれば、最大で0.7％分の21万円がもどってきます。
・控除期間は？　　　　：　新築・買取り再販は13年、既存住宅は10年
既存住宅＝中古住宅（完成後１年以上が経過している、若しくは誰かが一度でも居住した住宅）
・所得上限　　　　　　：　2,000万円以下
・床面積要件　　　　　：　基本は50㎡以上。年収1000万円以下であれば、40㎡以上。

・住宅の省エネ性能に応じて借入限度額に差
：ここが最も複雑ですが、要するに省エネ性能の高い住宅には手厚い控除があるという制度になりました。省エネ性能の順は、長期優良住宅＞省エネ住宅＞一般住宅　になります。

引用：長期優良住宅認定基準の見直しに係る検討の参考資料　国土交通省

ここで注意点です！
一般住宅で建てる場合は、2023年中に建築確認を受けた物件までが対象です。建築確認が2024年になってしまうと、控除は受けられませんので注意しましょう！（但し、特別措置あり）

また、2023年までに建築確認を受けていても、2024年以降の一般住宅では、借入残高上限が2,000万円、控除期間も10年と、かなり絞られます。省エネ住宅を優遇していこうという流れが現れた内容ですね！

また中古住宅の場合、昭和57年以降に建築の物件（新耐震基準適合住宅）に限るとなりました。
借入限度額は2,000万円ですが、省エネ基準を満たした中古住宅であれば3,000万円になる、というここでも、省エネ住宅が優遇される改正となっています。

所得税の控除総額

上記を踏まえた最大の控除額を整理してみますとこのようになります。
（実際の控除額は、場合によって様々ですのであくまでも目安です。）

省エネ性能の高い住宅と一般住宅との控除額の差が大きく出ていますね。

ここで注意点です！
所得によっては控除額が大きく変わってきますので、注意しましょう。
また、払っている所得税が最大控除額より低い場合、住民税から一部控除される措置がありますが、
住民税からの控除額の最大が、昨年までの13万6,500円から9万7,500円に変わっています！のでご注意ください。

法改正の経過措置と実状

この法律改正は、2021年までの条件に比べるとかなり変わっていますので、法改正の狭間にあたる人に向けた経過措置が取られています。
それは、下記の場合で、かつ、2022年の年末までに居住開始すれば、控除率１％、控除期間13年（中古は10年）の2021年版の住宅ローン控除ルールが使えます。
新築住宅　：　2021年　9月30日までに請負契約が済んでいる場合
中古住宅　：　2021年11月30日までに請負契約が済んでいる場合

また、省エネ性能の高い住宅を建ててほしい国の方針が明確に表れている法改正となっていますが、実際に長期優良住宅建築される方は12.5％にとどまっています。

引用：長期優良住宅認定基準の見直しに係る検討の参考資料　国土交通省

これを機に、長期優良住宅にして控除額を多くしようと考える方もいらっしゃるかと思いますが、なかなかそううまくはいきません！長期優良住宅の基準を満たすための工事費の増額分がございますので、工事費も十分に検討し、必要な性能を見極めながら判断していくことが大切になります。

検討すべきこと

住宅ローン減税は、１物件に対してではなく、１人に対して適用されますので、ご主人様と奥様のそれぞれで住宅ローンを組むことで、それぞれが控除を受けることができます。
借入額にもよりますが、単独で組むよりも大幅に控除額がアップするケースもありますので、夫婦でどのような形の住宅ローンの組み方にするのか、検討されると良いと思います。

また、平均的な所得層の方で、長期優良住宅等の省エネ性能の高い住宅をご検討の場合は、控除年数が13年に伸びたことで、いままでより少し得になる可能性もあります。
しかし、払っている税金以上に控除されることはないわけですから、どこまで性能が高い住宅が必要なのか、そのオプション金額のアップ額を慎重に検討していくことが必要になります。