実現したい間取りのためには〇〇の土地を探せ！！超重要5つのコツ

こんにちは！東京・都心ならではの狭小地にローコストでデザイン注文住宅を設計・施工する建築設計事務所ARCHIBLAST（アーキブラスト）営業担当の望月です！

マイホームのご計画を始め、インスタやピンタレストでこういう風にしたいなぁなんて色々調べられている方も多いのでは？と思います。

建築実例一覧はこちら＞＞

こういう風にしたいなぁ。を実現する為には、まず土地（※借地含む）を所有する必要があります。
今回は、狭小地ならではの土地探し超超超重要ポイント5のご紹介です。

超超超重要ポイントの前に、これだけは前提で抑えて頂きたい事もお伝え致しますので、順々にご覧頂けたらと思います。

前提①：資金計画は出来ているか。

ポイント：不動産、住宅メーカー、と関係のない第三者の方にご計画を依頼される事をおすすめします。
心配事の大半はお金の計画が大丈夫かどうかではないでしょうか？
極論お金の心配が解消されていれば、ある程度自由に計画が出来ると思います。
反対にお金（予算）という制約があるからこそ、予算内で工夫する事が生まれ、より一層楽しい家づくりが出来るものと思っています。

資金計画で大切な事は、
・普段の生活でかかる費用を把握しているか。
・将来に向け発生するであろう費用がある事を知っているか。
・今回マイホームを購入する際にかかる費用を把握しているか。
・仮に想定外の費用が発生したとした際に対応出来る貯金はあるか。
・貯金で対応した際に、不安にならないか。

以上がクリアになれば、楽しい家づくり計画の始まりです。

前提②：不動産の取引相場の把握

ポイント：賃貸市場、売買市場、税務にも精通している方へご相談下さい。（信頼のおける担当者をご紹介させて頂く事も可能です。）
将来に向け「売却する」もしくは「賃貸で貸す」となった際に、住宅ローンの支払い金額以上（出来れば固定資産税、都市計画税等の税金も考慮した上で）の金額で売る事が出来そうか。貸す事が出来そうか。最低限これぐらいはリサーチしておきましょう。

前提③：決断力

ポイント：100点満点の土地はないと割り切る事。
良いと思ったお土地に巡りあった際に、「この土地にします。」と言い切れるか。
80点の土地を目指しましょう。100点満点の土地はありません。
80点の土地であれば、我々ARCHIBLASTが設計提案で90点に引き上げます！
残りの10点はお施主様自身で創意工夫して100点に近づけてみましょう！

以上前提のクリアは大丈夫でしょうか？
それでは前提をクリアした方は、以下超重要ポイントをご参考ください。

▷この事例をもっと詳しく見る

超重要ポイント①：土地の間口

間口とは、土地が道路と接している部分の事を指します。
間取りを考える際に、短手の寸法が3,640mm（364cm）（2間）取れていると、
ソファーを置いて、TV置いて、という鉄板レイアウトにも余裕が生まれます。

また細かいお話ですが、民法第234条（要約：隣地境界線からの距離を50cmを確保する）の為には余裕をもって、左右60cmずつ距離を確保したい為、
60cm＋364cm＋60cm＝484cm
484cmの間口は取れているか。ここ超重要ポイント（テスト出ます。）です。

超重要ポイント③：土地と方位の関係

都内の多くの場合、北側からの高度斜線がかかってきます。

高度斜線は、北側の隣地の境界線からかかってくる斜線ですが、道路斜線のように天空率を使い、斜線を交わす事は出来ないルールになっています。

より広い床面積の確保を行い為には、北側の方位と隣地境界線の位置がとても重要になります。

斜線に関しては、詳しくはこちらのコラムをご覧ください！「プランニングの下準備」

限られた土地の中でも出来るだけ床面積を取りたい・・・
1階の陽当たりはどうしても望めない場合が多いので、出来るだけ床面積を取りたい

方位に関しては、隣地境界線から出来るだけ高度斜線がかかりにくい方位である方が、土地の中での床面積を確保するという意味でポテンシャルは高くなります。

北側に接道しているお土地であれば高度斜線は、反対側の道路境界線からになり、道路幅分得をしますので、建物が3階まで建ちやすくなります。

一方南側に接道しているお土地の場合、北側の隣地から高度斜線がかかってくる為、上階においては北側にお部屋を取る事が難しいケースが発生し得ます。

接道が2面ある道路＝即ち角地の場合は、どちらからも道路斜線がかかってきて、天空率を使っても難しい場合がありますので、床面積だけを考えてみれば、角地は必ずしも良いとは言えませんが、角地の場合は、北東角地、北西角地がおすすめです。

ちなみに私が土地を購入する際は、金額を無視したら絶対に北東角地を購入します。

北向きは日本では敬遠されがちですが、北側の光はとても綺麗で、東京のような温暖地域では北向きisベストだと思っています。

南向きだと直射が暑い、眩しい、家具が焼けるなど、それなりにデメリットもあると考えます。

斜線に関しては、「【狭小住宅のつくり方間取り編#2】斜線をかわす工夫」
こちらでも分かりやすく解説していますので、是非ご覧ください。

超重要ポイント④：用途地域

自分たちが暮らしていくイメージの中で、自分たちの暮らしにその地域の雰囲気（＝用途地域）が、合っているのか。
例えば第一種低層地域の場合、基本的に3階建てが建てられません。
第一種低層地域の場合、第一種高度地区がかかっている事が多いのですが、商業地域・近隣商業地域・工業地域の場合は、第三種高度がかかっている場合があります。